商业地产物业管理常见法律风险及防范

  按照美国罗伯特·C.凯尔的观点，商业物业是“一种私有但为公众提供商业、服务、设施和场地的场所，例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。商业地产在广义上讲，包括除单纯住宅物业、工业物业之外的所有物业形式，商业物业是提供货物批发、零售、餐饮、娱乐、健身、休闲、演出、博彩、办公、旅游、住宿等带有经营性质和公众服务性质的房地产形式。由于商业地产的组成复杂，特别是超大型城市综合体，集购物、办公、娱乐、休闲、甚至交通等功能于一体，所以对商业物业的管理就很复杂，面临的法律问题更是复杂。

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  同时由于各个商业物业的主要功能不同，其商业物业管理的重点也不一样，面临的主要法律风险也不同，本文根据商业物业管理中普遍存在的法律风险进行分析并提出防范的具体措施。

  一、物业管理中易发生的人身损害风险及防范

  1、公共设施设备故障造成的人身损害

  在商业物业管理中，一般把公共设施设备的维护维修义务赋予物业管理公司。例如电梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明设施等。这些设备设施如果管理不好，就存在人身损害的法律风险。例如不时见诸报端的自动扶梯卡住儿童的手指事件，北京四号线地铁自动扶梯上行时突然发生故障下行，造成严重的人员踩踏事故，直接导致一名15岁男孩死亡的悲剧。商场写字楼等载客电梯突然下沉，造成乘客摔伤的事件也有很多。

  由于物业管理公司是公共设施设备直接管理人，所以对于这些设备设施故障造成的人身损害应该承担赔偿责任。虽然电梯公司也有质量保修的义务，对质量事故也应该承担责任，但是由于电梯使用人往往并不知道电梯的供应商以及联系方式，所以一旦发生诉讼，受损害人会选择直接起诉物业公司，给物业公司造成经济和名誉上的损失。

  为了防范公共设施设备故障造成意外人身损害，首先，物业管理公司应该经常检查各项公共设施设备的运行情况，最好的方法是委托供应商定期检修，因为供应商更具有专业能力和专业水平，而物业管理公司则往往不具有这样的专业能力。其次，物业管理者应该作出必要的提醒，尤其是在容易发生人身损害事故的设施前张贴必要的提醒标记;再者，一旦发生事故，应该积极协商解决，同时联系设备供应商，并明确双方应该承担的责任。最后如果一旦发生诉讼，最好请求法院追加设备供应商为共同被告，以便减轻自己承担的责任。

  2、商业物业因消防安全管理措施不到位，发生火灾造成人身损害及财产损害

  商业物业火灾事故多发生在大型购物商场、批发市场和酒店，每年因重大火灾事故造成严重人身损害和财产损失的也有不少典型案例。

  虽然火灾事故因起火原因的不同，责任人也会有不同，确定侵权责任也是比较复杂的一个问题，但是由于商业物业的所有者或物业管理者是商业物业的所有者或者直接管理者，对火灾事故具有不可推卸的责任。同时火灾事故足可以让一个商业物业彻底失败，损失的不仅是财产，更是一个物业地产长期发展的机会。

  因而，物业管理者应该高度重视消防安全的管理，首先完善相关安全消防设施，如自动火灾报警装置和自动灭火装置;其次要定期组织检查排除隐患，把消防安全隐患消灭在萌芽阶段。尤其是物业管理不仅要做好公共区域的消防安全管理，也要做好各个商户的消防安全管理，加强监督检查的力度，在物业管理合同和租赁合同中明确约定消防安全管理的义务和责任。

  3、商户经营中发生的人身损害

  在商户自己的经营活动中，也会发生一些人身损害事件。例如餐饮业商户经常发生的火锅烫伤顾客事件，游泳健身房中发生的顾客溺水死亡、健身不当造成的人身损害事件，剧院演出、展览活动中组织不当造成的踩踏事件等。

  商户作为承租方或者物业所有者，在自己的经营中发生的人身损害，一般由其自己承担赔偿责任，商业物业管理者只要尽到安全管理的责任和义务，就不应该承担赔偿责任。但是由于顾客有时并不知道实际的经营者是谁，所以他往往会把物业管理者一起告上法庭，对商业物业管理者造成不好的影响。因而物业管理者对于商户经营中发生的人身损害风险不能因为自己不承担赔偿责任而高高挂起，漠不关心。

  为了避免商户在经营中发生人身损害事件，物业管理者首先应该在物业管理合同中明确商户对自己经营中发生的人身损害承担赔偿责任;其次要根据商户经营的不同类型，制定防止人身损害的具体防范措施;最后也可以收取商户一定金额的人身损害风险保证金，一旦发生人身伤害事件，可以先用这个资金进行人身救助或支付人身伤害赔偿金。

  4、商业物业管理中发生刑事案件造成的人身损害

  在商业物业中也不可避免地会发生刑事案件，例如酒店中发生的故意杀人、故意伤害事件，商场发生的抢劫、抢夺案件;

  在商业物业中发生刑事案件，要根据物业管理者是否尽到必要的安全保护责任来判断是否需要承担对受害者的赔偿责任。物业管理者为了避免对在物业管理范围内发生的刑事案件承担赔偿责任，首先在安全保护硬件设施上做到完备，不能给罪犯提供可乘之机，例如监护设施齐全，安全防护门牢固，必要的报警设施等。其次，要履行安全保护的职责，必要的巡逻等，在发生刑事案件后第一时间报警;最后注意保留监控录像、保安巡逻记录等录像资料作为免责的证据;

  二、物业管理中易发生的财产损害风险及防范

  1、因物业发生进水、漏雨等造成的财产损害

  夏季多暴雨，如果物业地势较洼，就容易倒灌水造成商户的财产损失;如果商业物业防水做得不好漏水也会造成商户的财产损失。这在一般的商场租赁中比较普遍，比较典型的是济南泉城广场倒灌水事件，造成巨大的人员伤亡和财产损失。

  对于商业物业倒灌水造成的损失，商业物业管理者是否承担责任，商业物业管理者一般会用不可抗力来抗辩，但是根据已有的判例来看，法院并不会支持不可抗力的说法，因为暴雨是可以预见的，比较有说服力的事实是我们已经有比较准确的天气预报了。由于物业管理者应该保持租赁物符合约定的用途，这是合同法对出租者规定的法定义务，所以如果进水导致商户经营的财产损失，物业管理者就违背了其法定义务，就应该承担赔偿责任。

  同理，对于停在地下车库中的车辆，如果由于进水导致损害，物业管理者也应该承担赔偿责任。

  所以，为了避免由于倒灌水造成商户的经济损失，物业管理者应该事先做好预防措施，尤其是地势低洼的地方要及早准备防汛袋，必要时派人员值班看守;同时也提醒商户做好自我预防措施。

  2、因物业被盗发生的财产损害

  无论商场还是写字楼都容易发生盗窃事件，尤其是出售贵重物品的商场，安全防盗任务仍然很艰巨。

  对于商户因盗窃而产生的财产损失，物业管理者是否承担责任，也是一个很有争议的问题。但是根据合同法和侵权责任法的相关规定，物业管理者只有在有过错的情况下才承担法律责任，如没有尽到商场安全保护义务，没有在物业管理范围内设置监控设备，商业物业防盗设施不健全等。

  因而为了避免商户的财物被盗，也为了物业管理者避免承担赔偿责任。物业管理者要加强对商业物业的安全监督管理，首先，要有全方位的电视监控系统，能对商业物业的所有经营范围进行日常监控;其次，保安人员的合理分工和配备，门岗人员和内部安保人员的相互沟通顺畅，发现可疑人员及时交流信息。再者，加强对出售贵重物品和重点场所的监控安保。最后，发生盗窃事件后，及时报案并提供有关的监控录像资料。

  三、物业管理中易发生的知识产权侵权纠纷

  1、商业物业品牌化战略造成的商标权等侵权纠纷

  一个成功运作的商业地产项目，一定是成功实行品牌化战略的物业，通过建立自己的物业品牌，不仅提高品牌的经济效益和社会效益，同时还大大提升了物业本身的价值。例如国内运作比较成功的万达广场、国贸、华贸中心、大悦城等商业物业项目。

  在商业物业实行品牌化的战略中，也会发生侵犯商标权、著作权等知识产权的情形。因为国内还存在不少模拟甚至抄袭商标的情况，一般是小城市的抄袭大城市的，大城市的抄袭国外的品牌等，通过模仿快速提升自己项目的品味，提高租售的价格。但是这对于一个有着长期品牌发展战略的房产公司来讲，实不可取。

  因而，在物业品牌化发展中，一定按照物业的文化品味和商业定位准确确定自己的品牌，有创造性地建立自己的品牌体系，是我国商业开发商面临的重要课题。

  2、因商业广告、商业标示造成的侵权纠纷

  商业物业在管理中，必然要有商业广告，商业物业也有重要的标示，这也可能存在侵犯别人商标权、著作权和专利权等知识产权的情形。

  所以在商业物业的管理中，要强化知识产权保护的法律意识，自觉尊重别人的知识产权，同时不断创造自己的知识产权。

  3、因商户经营假冒伪劣产品造成的侵权纠纷

  因商户经营假冒伪劣产品造成的侵权纠纷，物业管理者只要没有过错，是不承担责任的，由商户自己承担有关法律责任。

  但是如果发生商户经营假冒伪劣商品的情形出现，会影响商业物业的整体品位，进而影响商业物业的整体发展，所以物业管理者应该积极采取措施防止商户经营假冒伪劣产品，侵犯别人的商标。一旦发现，要商户承担严重的违约责任。